繰上げ返済のしくみ
繰上げ返済とは
繰上げ返済は、毎月の返済とは別に、まとまったお金を返して元金を減らすことです。返したお金はすべて元金にあてられるので、その元金にかかるはずだった利息がなくなります。
繰上げ返済には、2つの方法があります。
- 期間短縮型：毎月の返済額は変えずに、返済の期間を短くします。利息が大きく減ります。
- 返済額軽減型：返済の期間は変えずに、毎月の返済額を減らします。利息の減り方は、期間短縮型より小さくなります。
計算例
借入額3,000万円、金利1.5%、返済期間35年のローン（毎月の返済額 91,855円）で、5年後に100万円を繰上げ返済した場合です。
| 方法 | 変わること | 減る利息 |
|---|---|---|
| 期間短縮型 | 1年4か月早く終わる | 約55万円 |
| 返済額軽減型 | 毎月3,451円減る | 約24万円 |
同じ100万円でも、期間短縮型のほうが利息は大きく減ります。
期間短縮型のほうが利息が減る理由
返済額軽減型では、繰上げ返済のあとも、同じ期間をかけて返していきます。毎月の返済額が減った分だけ元金の減り方が遅くなり、その間の利息がかかり続けます。
期間短縮型では、毎月の返済額を保ったまま返すので、元金が早く減り、利息のかかる期間そのものが短くなります。
早い時期ほど、金利が高いほど効果が大きい
同じ金額を繰上げ返済しても、返済を始めてから早い時期のほうが、減る利息は大きくなります。その元金に利息がかかるはずだった期間が長いからです。上の例のローンで100万円を期間短縮型で返す場合、5年後なら約55万円、20年後なら約24万円の利息が減ります。
金利が高いほど、効果も大きくなります。同じ条件で金利が2.0%なら、5年後の100万円で約80万円の利息が減ります。
計算のしかた
このツールは、次の順に計算しています。
- 借入額・金利・返済期間から、毎月の返済額を計算する（元利均等返済）
- 繰上げ返済をする時点の残高を出し、そこから繰上げ返済する金額を引く
- 期間短縮型：毎月の返済額をそのままにして、残高が0になるまでの回数と利息を計算する
- 返済額軽減型：残りの回数をそのままにして、毎月の返済額と利息を計算し直す
「今の残高から」を選んだ場合は、残高・金利・残りの期間から毎月の返済額を計算して、3と4を行います。返済予定表や残高証明書に書かれている残高と残りの期間を入れてください。
実際の期間短縮型では、返済予定表の元金の区切りに合わせて金額を決める金融機関があります。このツールでは、入力した金額をそのまま元金から引き、最後の月の返済額を少なくする形で計算しています。
繰上げ返済の前に確かめること
- 手元のお金：繰上げ返済に使ったお金は、手元に戻せません。病気や失業などに備えるお金と、数年以内に使う予定のお金は残しておきます。
- 手数料：金融機関や手続きの方法によってちがいます。インターネットでの手続きは無料でも、窓口では手数料がかかることがあります。
- 住宅ローン控除：年末のローン残高をもとに控除額が決まるので、残高が減ると控除額も減ることがあります。期間短縮型で、最初の返済から最後の返済までの期間が10年未満になると、控除が受けられなくなります。
関連する計算・記事
- 毎月の返済額や返済予定は、ローンシミュレーションで計算できます。
- くわしい説明は、繰上げ返済の効果の記事にまとめています。
- 返済方式のちがいは、返済方式ガイドで説明しています。
